November 10, 2020
Coreo AG
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2,35 € (bisher:2,60 €)

Umfangreiche Akquisitionspipeline vorhanden +++ Weiter starkes Umsatz- und Ergebniswachstum ab 2021 erwartet +++ Kursziel: 2,35 € +++ Kaufen

Trotz des auch im ersten Halbjahr 2020 fortgesetzten sichtbaren Ausbaus des Immobilienportfolios, weist die Coreo AG zwar eine nur konstante Entwicklung der Mieterlöse auf 1,55 Mio. € (VJ: 1,64 Mio. €) auf. Beim in 2019 erworbenen NRW-Portfolio, mit Objekten in Wuppertal und Bielefeld, erfolgte der Nutzen- und Lastenwechsel derzeit zum 01.05.2020, womit die hieraus erwirtschafteten Mieterlöse lediglich für einen zweimonatigen Zeitraum einbezogen waren. Zusammen mit den vorher erworbenen Standorten in Gelsenkirchen und Lünen hat das NRW-Portfolio im ersten Halbjahr 2020 Bruttomieterträge in Höhe von 0,35 Mio. € erwirtschaftet. Dagegen kam es in Göttingen zu einem Rückgang der Bruttomieterlöse von 0,4 Mio. €. Dieser erklärt sich aus dem Teilverkauf des Portfolios und dem planmäßig erhöhten Leerstand im Vorfeld von umfänglichen Modernisierungsmaßnahmen.

Der planmäßige Verkauf von Objekten des Göttinger-Portfolios sowie zum geringeren Teil von Objekten des Hydra-Portfolios haben die Veräußerungserlöse deutlich auf 5,77 Mio. € (VJ: 0,92 Mio. €) ansteigen lassen. Bei einem Buchwertabgang in Höhe von 5,28 Mio. € weist die Coreo AG für die ersten sechs Monate 2020 ein Veräußerungsergebnis in Höhe von 0,49 Mio. € (VJ:0,45 Mio. €) auf, wobei ausschließlich der Verkauf des Objektes in Viersen aus dem Hydra-Portfolio für 0,7 Mio. Euro einen Ergebnisbeitrag geleistet hat. Beim Göttingen-Portfolio war bereits Ende 2019 eine Zuschreibung auf das Niveau des Verkaufspreises erfolgt.

Ausgehend von der konstanten Entwicklung der Mieterlöse sowie des ebenfalls auf Vorjahresniveau liegenden Veräußerungsergebnisses weist die Coreo AG insgesamt eine operative Ergebnisverbesserung auf. Das EBIT lag dabei mit -0,10 Mio. € (VJ: -0,31 Mio. €) noch knapp unterhalb des Break-Even. Zwar erreichte die Coreo AG aufgrund niedrigerer Instandhaltungsmaßnahmen eine Reduktion beim Materialaufwand, auf der anderen Seite hatte die Neueinstellung von Mitarbeitern aber zu einem höheren Personalaufwand geführt.

Zur Finanzierung der künftigen Projekt- und Objekterwerbe sowie zur Rückführung der vergleichsweise hoch verzinsten Optionsanleihe (Kupon: 10 %) hatte Coreo AG ursprünglich die Emission einer Unternehmensanleihe mit einem Volumen in Höhe von 30 Mio. € geplant. Da bis zum Ende der Zeichnungsfrist ein Volumen von 10 Mio. € platziert wurde, hätte die Gesellschaft die Investitionsplanung nicht voll umsetzen können und hat daher die öffentliche Anleiheemission abgesagt. Als Ersatz dafür soll eine Privatplatzierung in Höhe des ursprünglichen Anleihevolumens von 30 Mio. € durchgeführt werden. Nach Unternehmensangaben sollte diese in den kommenden Wochen erfolgreich platziert sein. Nach Rückzahlung der Optionsanleihe mit einem ausstehenden Volumen von 15 Mio. € könnte die Gesellschaft rund 15 Mio. € für die Umsetzung von konkret geplanten Immobilienakquisitionen nutzen. Bei einem unterstellten LTV (Loan-to-Value) von 66 % könnten dabei Objekte mit einem Gesamtvolumen von bis zu 50 Mio. € erworben werden. Gemäß Gesellschaftsangaben liegen derzeit für Immobilien im Wert von über 40 Mio. € Exklusivitätsvereinbarungen vor.

In unseren Umsatz- und Ergebnisprognosen 2020 hatten wir, neben dem bestehenden Portfolio, Neuinvestitionen in Höhe von insgesamt rund 25Mio. € unterstellt. Selbst wenn die Gesellschaft nach erfolgreicher Privatplatzierung zeitnah die anvisierten Objekterwerbe umsetzen kann, dürften diese aber erst im kommenden Geschäftsjahr eine relevante Umsatz- und Ergebnisauswirkung aufweisen. Auch bei der kürzlich erworbenen voll vermieteten Logistikimmobilie in Haßloch mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von3,4 Mio. € wird der Nutzen- und Lastenwechsel erst zum Jahreswechsel stattfinden. Das Objekt mit einer Mietfläche von rund 10.000 qm ist bis Mitte2024 an einem Sportartikelhersteller vermietet.

Da wir die zusätzlichen Umsätze und Ergebnisse der ursprünglich geplanten Investitionen in Höhe von 25 Mio. € weitestgehend auf das kommende Geschäftsjahr verschieben, passen wir unsere Prognosen für das laufende Geschäftsjahr 2020 an. Infolge reduzierter Mieterlöse rechnen wir nun mit einem EBIT in Höhe von 3,10 Mio. € (bisher: 5,51 Mio. €). Für die Folgejahre planen wir weiterhin mit Investitionen in Höhe von jeweils 40 Mio. € und behalten daher unsere Prognosen weitestgehend unverändert bei.

In unserem gegenüber unserer letzten Researchstudie leicht angepassten DCF-Bewertungsmodell haben wir ein neues Kursziel in Höhe von 2,35 € (bisher: 2,60 €) ermittelt. Ausgehend vom aktuellen Kursniveau von 1,42 € liegt ein hohes Kurspotenzial vor und wir vergeben weiterhin das Rating KAUFEN. Unterstützt wird unser KAUFEN-Rating vom publizierten NAV, welcher sich per 31.12.19 auf 1,88 € je Aktie belief.

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